成交量继续下滑14％！挂牌量价见顶，降价抢跑开始了？5月上海二手房成交数据首发！一房一万数据分析系列！

5月上海二手房住宅成交数据首发！

全月成交1.53万套；较上月下降约14%

(相关资料图)

虽然这样的结果基本符合一房一万先前的预判，但依旧让人失望

市场来到荣枯线（1.5万套）附近，在过去的12个月中，只跑赢了受疫情和春节假期影响的去年12月和今年1月

成交量从20个月以来新高，到接近垫底，上海二手房市场只用了2个月的时间

甚至在近10年的5月份二手房成交量排名中，今年5月成交量仅介于2017-2018年之间，远低于1.9万套的平均水平

上海市场尚且如此，其他城市可想而知，也难怪呼唤救市的声音越来越迫切

当然，相较于救市，5月上海二手房市场表现出的几个迹象同样值得大家关注！

1、市场可能比数据表现的更冷；

2、挂牌量价见顶，卖房难度继续增加；

3、降价抢跑出现，市场价下跌；

文末奉上5月上海16区二手房小区成交量TOP10，看看有没有你们家小区！欢迎收藏转发~

1、

市场可能比数据更冷

每当成交量回落到上海楼市1.5万套荣枯线附近，整个中介行业都会面临非常大的压力，可谓是行业的生死线

所以如果你最近也接到中介小哥劝你继续降价的电话，多多理解，家家都有本难念的经

为什么说市场可能比数据表现的更冷？

因为一个指标已经连续上升两个月

「非中介成交占比」

我们直接看数据：

之前直播中讲过，在上海二手房市场中，非中介成交一直都有，占比也比较稳定，大概在20%左右浮动

从数据中可以看到，3月之后这个占比开始快速上升，4月份23%、5月份26.3%

5月非中介成交量与4月基本持平！

反过来说，中介渠道的二手房成交量下滑幅度肯定是超过14%的（4月同理）

而这才是大家通常感受到的「市场温度」

2、

挂牌量价见顶

卖房难度继续增加

首先是全市挂牌，据房地网数据显示：5月新增挂牌量继续下降，总挂牌量今年以来首次出现下降，截止到月底挂牌量约18.2万套

5月份，链家挂牌量价也终于停止上升，最高挂牌量定格在7.98万套

截止到月底，链家挂牌量7.7万套，较高点下降约3%（约2500套）；链家挂牌价约7.15万/㎡，较高点下降约0.8%

之前讲过，上海二手房挂牌量价大幅上升的时间点已经过去，后续挂牌量增长主要靠纯新增挂牌，但目前房东的挂牌积极性并不高，甚至不少业主选择撤牌售转租，所以挂牌量未来上升空间有限

总的来说，挂牌市场高位趋稳，没有出现恐慌性挂牌抛售，很多房东还是选择了「摒住」，但随着成交市场的收缩，卖房难度肉眼可见的上升，竞争加剧！

3、

降价抢跑出现

部分二手房市场价下跌

往常挂牌价在2400-2500万的房子，直接挂牌2100+万，这样的事情出现在浦东联洋板块

降价的效果也非常显著，4月底挂牌5月初成交，成交周期不到20天

这种抢跑型降价频繁出没，很多房源的挂牌价格甚至让很多同小区的业主倒吸一口凉气

网络截图，仅供参考

PS：心脏不好的朋友，最近尽量不要去看本小区的挂牌房源价格，看到家门口的中介门店也绕着走吧...

当然，降价从来不是自愿，当下买方市场羸弱，不降价甚至连带看的都没有，更别说成交了

关于挂牌市场的具体数据以及捡笋攻略，之后会专门成文，保持关注！

我们还是来看5月市场价数据：

可以看到，老公房和早期商品房的市场价出现明显下降，老公房和动迁房市场价平稳

再结合成交结构数据：次新商品房郊环外成交占比上升、老公房中环内成交占比上升、早期商品房和动迁房成交平稳

所以，我们可以得到这样的初步结论：

次新商品房成交外移，低价房源的成交拉低了市场价

老公房成交内移，高价房源没有带动市场价上涨，说明真实价格在下跌

早期商品房和动迁及配套房成交结构稳定，市场价走势基本代表了真实房价走势

总的来讲，老公房和早期商品房在数据上表现较差，这一点基本与体感相符，一房一万也会持续观测！

总结

二手房成交回到荣枯线附近，短期压力较大！如果没有外力干预，6月二手房成交量有可能会继续下滑

全国同频，谁也不能独善其身

当下市场关注的焦点除了云锦东方事件可能带来规则调整外，还有所谓的“救市”举措出台

具体到实操层面

坚决卖房打新的群体，降价要果断，地段和产品的升级带来的受益更可观

考虑置业二手房置业的朋友，还是要抓住“买方市场”优势期，除了价格外，更要关注产品和地段，多挑多看谨慎下手

不着急卖房的朋友，建议观望一段时间，不要在市场混沌的时候盲目操作

操作建议方面

预算400万以内的朋友可以着重考虑中环附近或郊区核心地段的二手房，多挑多看；远郊带地铁的新盘依然值得考虑，例如嘉定新城、宝山、航头

预算400-800万的朋友，带地铁、商业、学校的新房值得重点关注；总价从低到高可以看嘉定、宝山、虹桥、闵行、桃浦、唐镇、华泾等

预算1000万及以上，视积分不同，可以选择中环内、内环内百平三房，陆家嘴、徐汇滨江、黄浦滨江、三林滨江、徐汇滨江、东外滩、桃浦等等

中低积分的购房者打新要果断的退而求其次，今年打新的主旋律就是撞车和错过，要把握买到的时机

附5月上海16区二手房小区成交量TOP10